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自“八五”末实行住房制度改革以来，我国房地产业发展十分迅猛，到“九五”时期，房地产业已经成为经济发展的支柱。但由于受经济发展水平、市场机制和政策环境等多种因素影响，中小城市房地产业的发展相对滞后，统一规范的房地产市场体系尚未形成。怎样理顺房地产市场，优化资源配置，加快经济社会发展步伐，一直是各级领导十分关注的问题。最近，湖北省城调队对恩施市进行了一次调查，结果发现，启动并逐步理顺中小城市房地产市场，将对中小城市的经济建设起到十分重要的作用。
一、新世纪初的必然选择---启动房地产市场 住房作为一种特殊商品，涉及千家万户。作为一个普通居民，我们可以不接触某些事物，也可以不与某些行业打交道，但无一不得不与住房相联系。尽管城镇住房制度改革取得了巨大成效，基本上实现了住房的货币化分配、市场化运作，但房地产业作为特殊的行业，对房地产业实行宏观调控，加大扶持力度，仍然是各级政府的一项重要职能。而且，全面启动房地产市场，对于盘活现有住房存量，扩大投资和消费需求，加快中小城市建设步伐，具有十分重要的战略意义，也是实现中小城市新世纪初经济社会发展战略目标的必然选择。
(一)启动地产市场，是贯彻执行国家扩大内需战略方针的重要措施。1998年，为克服亚洲金融危机的不利影响，保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院提出了努力扩大内需的重大举措，并把扩大内需作为我国的一项长期战略方针，其根本目标就是启动国内投资需求和消费需求。而启动房地产市场，通过房地产开发经营，既增加了固定资产投资需求，又带动了居民的即期住房消费支出。同时，通过房地产开发片区的小区建设和物业管理，既可提供新的就业岗位，又可增加居民收入，还可拓展居民消费领域。因此，通过启动房地产市场扩大需求，可谓事半功倍，这就是贯彻落实国家扩大内需战略方针的重要体现。
(二)启动房地产市场，是建设中小城市的必然要求。以湖北省恩施市为例，《恩施市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出，“十五”期末，要将恩施市建成“中等规模城市”。而中等规模城市的一个核心指标，就是城市化率要达到规定标准，这就必然要求拓展城区空间、大量增加城区人口，使城郊的部分农民和进城的农民成为城市居民。要实现这一目标，首先就要解决新增城区人口的居住及其配套服务设施问题，这就迫切要求我们在中小城市规划区内，搞好房地产开发与经营，加强基础设施建设，为新增的城市居民投资创业奠定良好基础。
(三)启动房地产市场，是改善居民居住条件、实现安居乐业的客观需要。改革开放以来，特别是“八五”以来，城镇住宅建设取得了巨大成效，到2001年底，恩施市城镇居民人均居住面积已达22平方米，比“八五”期初增加了近7平方米。但在城镇居民现有住房中，住房质量不高，有相当一部分住房已很陈旧。据今年5月份恩施市城调队对城区50户居民问卷调查（以下简称“问卷调查”），使用年限达15年以上的住房占14%。一些住房无自来水设施、无独用厨房、无卫生设备。36%的居民对现有住房不满意，其中2%的居民非常不满意。与此同时，大量进城务工的农民和从市外来城区的小商小贩，其现有居住环境也很差。在基本实现住房分配货币化的今天，要从根本上解决这些问题，使广大居民有一个满意的居住条件，其根本途径就是发展房地产业。
(四)启动房地产市场，是实践“三个代表”重要思想的具体体现。“三个代表”重要思想的核心内容是代表最广大人民的根本利益，把最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和归宿，不断提高广大人民的生活水平和质量。启动房地产市场，充分体现了“三个代表”重要思想的要求。如恩施市的东门小区、滨江花园小区、金凤苑小区、小渡船集贸市场、园梦庄集贸市场等房地产开发项目的建成，不仅为居民提供了一批经济适用住房，而且为市内外客商投资创业提供了一个广阔的平台。同时，还规范了城区农贸市场，方便了群众生活，改善了城市基础设施条件，使城市面貌焕然一新，实现了广大人民群众的共同心愿。因此，房地产开发工程是造福于民的德政工程、民心工程。我们只有加快房地产开发，才能尽快提高人民群众的生活质量，方便人民生活，真正实践“三个代表”。
二、十分广阔的发展前景---孕育着无限商机 中小城市的人均住房面积一般都较大，如恩施市城镇居民人均居住面积已超过20平方米，但如果因此认为城镇居民住房已经饱和，房地产开发进入穷途末路，那就大错而特错。相反，揭开房地产业徘徊不前的面纱，其美好而广阔的发展前景就展现在我们面前。
(一)房地产业具有持续增长的市场需求。通过调查分析，中小城市的房地产业，仍具有较大的增长潜力。主要表现为“三个升温”： 一是城镇居民购房需求持续升温。自1994年实行房改后，城镇居民购房势头持续不减，据“问卷调查”，有50%左右的住户认为现有住房结构布局不合理，或面积太小，或质量差，或所处地段不好、周边环境差等，并有52%的住户准备购房。
二是农民进城、外地客商投资经营的人数持续升温。如恩施市，随着大龙潭电站、城市防洪、污水处理、西城区排水等一大批在建或即将动工建设的城市基础设施和基础产业建设项目的实施，进城务工农民必将大量增加。同时，从到恩施投资经营的客商看，无论是从事擦皮鞋的外来流动人口，还是投资开办购物中心、超市的外地老板，均呈现快速增长势头。
三是城镇居民住房消费支出快速升温。“九五”期末（2000年），恩施市城镇居民消费支出中，用于住房消费的支出（不含购房与建房支出）人均高达789元，相当于房改前（1994年）的79倍；人均购房与建房支出由1994年的113元猛增到2000年的341元。
(二)房地产市场具有持续增长的购买力。改革开放以来，特别是“九五”以来，我国经济发展步伐逐步加快，居民收入持续增长。尽管受传统的消费观念、不确定的收入和支出预期等因素影响，居民大量的储蓄存款不可能完全形成房地产市场的现实购买力，但居民购买房地产所具有的支付能力切不可低估，居民支付能力的持续增长趋势也是不容忽视的。况且银行贷款已经成为居民支付购房款的主要来源之一。
(三)房地产业发展具有诸多改革措施推动。为扩大内需，拉动经济增长，国家出台了一系列改革措施，这些措施的实施，又为推动房地产业发展提供了强大的动力。一是信贷消费政策改革为居民住房消费提供了资金支持。如银行按揭贷款、住房公积金贷款等；二是户籍管理制度改革为农民进城、外来客商落户，带动房地产业发展提供了大好机遇。目前许多城市的户籍管理制度改革都迈出了较快步伐。去年10月，湖北省人民政府下发的鄂政发[2001]64号文件，对县级市市区、县城关镇及其他建制镇的户籍管理制度，提出了改革实施意见；中共中央办公厅、国务院办公厅今年上半年印发的《西部地区人才开发十年规划》，对西部地区引进人才、吸引外来客商投资创业，在户籍管理等方面提出了一系列优惠政策措施；三是社会保障制度改革为房地产业发展提供了新的动力。特别是随着养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保障制度改革的稳步推进，居民后顾之忧不断消除，收入预期提高，不确定的支出预期减少，有利于扩大居民对房地产市场的投资。
(四)居民消费观念转变为启动房地产市场奠定了重要基础。随着改革开放的深入，居民收入增加，特别是扩大内需战略措施的实施，居民消费观念发生了深刻变化。最突出的表现，就是居民对住房的消费需求发生了实质性的“两大变化”：
一是住房在居民生活中的地位大大提高。据恩施市城调队抽样调查，2001年，城镇居民用于住房方面的总支出（包括购房与建房、购买建房材料、房屋维修支出、房租等），人均达533元，已经分别超过了家庭设备用品及服务支出、医疗保健支出、交通和通讯支出、杂项商品及服务支出，达到食品消费支出的三分之一。
二是居民对住房质量和档次有了全方位的要求。除住房面积外，普遍要求住房房间布局合理，住房周边环境好，所处地段生活方便，楼房不要太高或太低，住房朝南等。
上述两大变化，表明居民住房消费观念发生变化的同时，也表明启动房地产市场仍有广阔的空间。
三、启动市场的治本之策---跳出房地产业小圈子 房地产业发展涉及到政府宏观调控、开发运作机制、经济发展战略、城市规划布局、市场需求潜力等诸多方面，启动房地产市场不能“就事论事”，要跳出房地产业这个小圈子。启动房地产市场，我们认为应重点搞好“八个结合”： 第一，启动房地产市场要与建设中小城市的战略目标相结合。房地产开发是一项复杂的系统工程，它涉及到城市建设、土地管理、经济发展布局等众多领域。搞好房地产开发，需要政府推动、部门协调、市场运作。我们认为，实施好房地产开发这一系统工程，首要的前提，就是要与建设中小城市的战略目标相结合。要以建设中小城市总体规划为指导，制定房地产开发总体规划，再按总体规划分步实施，使房地产开发与全市经济社会发展相互促进，与提高人民生活水平相适应，与城市建设规划相协调，有利于推动中小城市建设进程。
第二，启动房地产市场要与扩大内需的各项政策措施相结合。亚洲金融危机爆发后，我国的经济发展已经进入了一个新的发展阶段。全国性的买方市场已经形成，需求不足成为经济发展中的主要矛盾，国家把扩大内需作为我国的一项长期战略方针。因此，启动房地产市场必须围绕扩大内需做文章，要努力拓宽融资渠道，大力吸引民间投资，通过房地产开发扩大全市投资需求，拉动经济增长。要加大商品房销售工作力度，推动居民住房消费，搞活房地产市场，扩大消费需求。
第三，启动房地产市场要与改善发展环境相结合。一是改善信用环境。当前，商业银行贷款存在手续繁杂、条件苛刻等问题。房管局的住房公积金贷款存在缴存比例小，贷款资金有限等问题。例如，要在房管局申请3万元的公积金贷款，需要用近10个职工的公积金作担保。因此，要在改善信用环境的基础上，完善住房公积金贷款、银行住房贷款政策，并结合实际，适当放宽贷款范围，简化审批手续，使普通居民享受到住房贷款的优惠政策；二是改善政策环境。在房地产开发方面，要简化审批程序，实行一条龙服务。在房地产交易方面，要减少税费项目、限低税费标准，并保持稳定统一。
第四，启动房地产市场要与努力增加居民收入相结合。收入是支出的来源，居民没有收入，其消费就成了无源之水，无本之木。而收入是经济发展水平的具体体现，没有经济的发展，也就没有房地产市场的活跃。从目前的商品房价格看，武汉市的房价大约相当于恩施市的4倍，东部城市的房价约相当于恩施市的8倍。价格差距是消费水平差距的集中体现，实质是经济发展水平、居民收入水平的差距所致。只有加快经济发展步伐，增加居民收入，才能促进房地产市场的兴旺发达。当前，一是要抢抓西部大开发机遇，加快在建重点项目的建设步伐，切实改善基础设施条件，为发展民营经济、增加居民收入创造良好的硬环境；二是要把大力推进市域经济民营化，作为增加居民收入的主要措施来抓，切实加大对民营骨干企业的扶持力度，努力提高民营经济的整体素质；三是要深化企业改革，大力调整产业结构、产品结构，大力发展特色经济；四是要大力发展服务业，增加就业岗位，努力提高中低收入阶层居民的收入水平。
第五，启动房地产市场要与加快社会保障制度改革、调整居民消费心理预期相结合。除增加居民收入外，扩大住房消费要消除的一个重要障碍因素就是居民落后的消费观念。实行房改以来，城市居民住房消费观念有了重大转变，但根深蒂固的传统消费观念仍在相当部分居民中起主导作用，他们不愿“寅吃卯粮”，宁愿省吃俭用，也不愿意超前消费或负债消费，有了节余，首先想到的是把钱存入银行。究其原因，主要是目前的社会保障体系不完善。近年来，各级城市逐步建立了以城镇职工基本养老保险、基本医疗保险、城市居民最低生活保障等为重点的社会保障制度，但限于资金筹集渠道、筹集方式等方面的原因，资金积累规模与实际需求之间存在着严重的矛盾，社会保障水平较低。加之社会保障基金的征缴难度大，现有的社会保障不适应形势发展的需要，致使城镇居民对社会保障的心理预期减弱。要解决这一问题，除加强对居民的消费引导外，最根本的措施就是要通过深化社会保障制度改革，完善社会保障体系，提高居民社会保障程度，使居民提高社会保障的心理预期。
第六，启动房地产市场要与发展外向型经济、扩大招商引资规模相结合。启动房地产市场，不论对内对外都要全面放开搞活。首先，要对境外房地产开发企业放宽市场准入条件，内外都实行“市民待遇”原则，真正体现公开、公平、公正，目标是开发出质优价廉的房地产产品，提高房地产开发水平；其次，要扩大招商引资规模，广泛吸引境外资金投资本市房地产业，解决投资建设中资金紧缺这一根本性问题。
第七，启动房地产市场要与市场需求相结合。到2001年底，恩施市房地产开发企业尚有3万多平方米的商品房没有销售出去，原因是多方面的，但并不是市场饱和所致，其中一个主要原因，就是现存商品房的房价、房型、结构、面积等与需求不对路。因此，房地产开发，特别是新增房屋的投资，要以市场需求为主导，实行“以销定产”，要注重满足城镇居民对住房消费的多样化需求。如开发的房屋价格，要与居民收入水平相适应。国内外机构通过大量调查研究表明：在有效的大众住宅市场上，房价与居民收入存在一定的比例关系，世界银行把房价与居民家庭年收入的比例确定为3—6倍，若比例高于6倍以上，表明房价超过居民购房的支付能力，难以形成有效的买方市场。
第八，启动房地产市场要与建立完善的房地产市场体系相结合。我们所说的房地产市场，不仅仅指新建住房的交易市场，而是指住房消费的三级市场。包括一级市场（也叫增量房市场，即新建住房的交易市场），二级市场（也叫存量房市场，即可上市合法交易的二手房市场），三级市场（即住房租赁市场）。房地产一、二、三级市场，是互相联系、互相制约的：一级市场的房价是二级市场房价的参考及制定标准，二级市场房屋的供应量将直接影响到一级市场的供求关系，三级市场的繁荣也将影响一、二级市场的供求关系。目前，恩施市还没有形成完善的房地产市场体系，二、三级市场没有完全放开，特别是二手房的交易、房屋租赁运作不规范。启动房地产市场，不能只看到一级市场，必须在进一步规范房地产一级市场秩序的同时，逐步放开并理顺二级市场、三级市场，使其按市场机制规范运作，并加快建立房地产评估、担保等中介机构，建立健全完善的房地产市场体系。
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